전세 와 깡통전세, "전세보증금반환보증"으로 대비를

전세는 보통 2년간 정해진 금액으로 거주를 하는 방식이다. 

문제가 발생하는 시점은 2년이 가까워 지는 지점이다. 

집값의 변화는 매매에만 영향을 주지는 않았다. 집을 대여하는 전세, 반전세, 월세에도 영향을 주었다.

 

2020년 8월.

의왕에서 전세를 산 지 2년이 다 되어갔다.

5억이었던 전세금은 어느세 7억이 되어 있었다.

준비할 수 있는 자금은 6억원. 우리는 차로 10분 거리에 있는 아파트로 이사를 했다.

 

실거래가격을 조회해 보니, 그 아파트는 같은 해 6월 전세가격은 4.5억이었다.

몇달만에 1.5억이 올랐다.

지금 다시보면 2022년 10월에는 5억, 12월에는 5.25억원에 전세 계약이 있었다.(네이버부동산  https://land.naver.com/ )

급격한 차이가 보이지는 않고 있어서 안심이다. 올해 이사를 해야 하는 데 전세가 너무 떨어지면 돈을 받을 수 있을지 걱정이 되기에 그렇다.

 

전세금은 결국 내가 돌려 받아야 할 돈이다. 집 주인인은 전세금을 은행에 넣어서 이자를 받을 수도 있고, 다른 곳에 투자를 해서 수익을 얻을 수도 있다. 그것은 집주인의 요량이다. 단지, 전세가 종결되는 시점에 세입자에게 무사히 돌려 주면 된다.

하지만, 주로 다음 세입자의 돈을 받아서 이전세입자에게 주는 구조다. 자전거 채 바퀴를 돌리며 넘어지지 않게끔 하는 구조이다.

 

만약 집 값이 떨어지는 상황이 벌어진다면 어떻게 될까?

전세 6억의 집이 5억으로 떨어졌다.

집주인은 다음 세입자의 전세금 5억에 추가로 1억을 만들어서 이전 세입자에게 주어야 한다.

다행이 1억이 있으면 좋지만, 아니면 어떻게든지 해야 한다. 

집값이 10억이 넘으면 담보대출을 하면 된다. 하지만, 집에 대출이 있다면 세입자를 구하기는 힘들다.

집은 안나가고, 현재 세입자의 기한은 다가오면 목은 마른다.

 

방법은 전세금을 낮추는 것이다. 5억으로 내놓은 전세매물은 4.8억, 4.6억으로 낮아진다.

집주인이 충당해야할 금액은 1억에서 1.2억, 1.4억으로 커진다.

 

그런데, 집값이 10억이 아니라, 7억으로 떨어진다면, 아니, 6억 이하로 떨어지면 어떻게 될까?

은행은 집담보로 대출을 해 주지 않는다. 

집주인은 나몰라라 할 수 있다. 파산신청도 할 수 있다. 

세입자도 큰일이다. 새로 들어갈 집에 전세금을 줄 수 없기 때문이다. 연쇄적으로 문제가 발생한다.

 

이런 경우를 깡통전세라고 한다.

전세금이 주택 매매값에 근접할 정도로 놓아지는 경우로 돈을 돌려받기 어려운 시기가 된다.

아파트에서도 발생하지만, 빌라에서 많이 발생한다. 특히 갭투자가 활황이 되면서 많은 주택을 보유하다가 집값이 떨어지면서 발생하게 된다. 갭투자자들은 집 보다는 차액이 목적이므로 수익이 없을 경우 집을 포기한다. 경매로 넘겨버리는 경우다.

 

이런 경우가 염려되면 "주택도시보증공사(https://www.khug.or.kr/)"의 "전세보증금반환보증"에 가입하면 좋다.

여기에는 신청기한과 보증 금액 등이 있으니, 살펴봐야 한다.

보증 대상 전세보증금
   - 수도권 7억원 그외 지역 5억원 이하

신청기한
    - 전세계약기간의 1/2경과전까지

보증내용
   - 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환 해야 하는 전세보증금의 반환을 책임

 

 

전세보증금반환보증

https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp

전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

 

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